לא מעט רוכשי דירות נתקלים בקושי להגיע לשיעור המימון הנדרש לנכס, ואחד הפתרונות המקובלים במצב הזה הוא הלוואה משלימה למשכנתא. מדובר במהלך נכון רק כשיש לכם גב כלכלי יציב ויכולת החזר מוכחת, ועדיף להימנע ממנו בכל מצב שבו הוא דוחק אתכם לקצה היכולת הפיננסית או כשהעתיד הכלכלי שלכם לוט בערפל.
שואלים את עצמכם מתי שימוש במימון נוסף הוא צעד כלכלי נבון? מהם התנאים שחייבים להתקיים לפני שחותמים ואילו נורות אזהרה צריכות לגרום לכם לעצור?
בחברת בינגו אנחנו עונים לכם על כל השאלות והכנו לכם את כל המידע שאתם צריכים כדי להפוך את המורכבות הפיננסית להחלטה מושכלת.
מתי הלוואה משלימה למשכנתא היא פתרון טוב לגישור על פער המימון?
הצורך במימון נוסף עולה בדרך כלל כשהרגולציה מגבילה את שיעור המימון ל-75% לדירה יחידה או 50% לדירה להשקעה. במציאות של מחירי נדל"ן שרק עולים כל הזמן, זוגות רבים מוצאים עצמם עם הון עצמי שפשוט לא מספיק לכיסוי היתרה.
במצבים כאלו, קיימות מספר נקודות שיש לבחון:
- בדיקת יחס ההחזר מול ההכנסה הפנויה כדי לוודא שהתוספת החודשית לא חונקת את התקציב המשפחתי.
- השוואה בין ריביות של פתרונות מימון אלטרנטיביים, כמו המסלול של בינגו הלוואה חוץ בנקאית, לבין מסלולים משלימים בבנקים מסחריים.
- בחינת משך התקופה, שכן משכנתא משלימה ניתנת לרוב לזמן קצר יותר מהמשכנתא העיקרית, דבר שמעלה את ההחזר החודשי.
מתי זה נכון להשתמש במימון משלים?
השימוש בפתרון של הלוואה משלימה למשכנתא נחשב למהלך נכון כשיש ודאות כלכלית גבוהה. למשל, אם חסר סכום יחסי קטן לסגירת העסקה ויש צפי לכניסת סכום כסף חד פעמי בעתיד הקרוב (כמו קרן השתלמות או ירושה), המימון הנוסף משמש כגשר זמני בלבד. לחלופין, אם כבר יש בבעלותכם נדל"ן ואתם זקוקים למימון נוסף לעסקה, שילוב של הלוואה כנגד נכס קיים יכול לשמש כבטוחה איכותית ולשפר משמעותית את תנאי המימון.
כמו כן, גם במקרים של רכישת נכס באזור עם פוטנציאל השבחה גבוה במיוחד, לפעמים משתלם לקחת את הסיכון המחושב של משכנתא משלימה כדי לא לפספס הזדמנות בשוק תחרותי.
הלוואה משלימה מול הגדלת משכנתא קיימת
לפני שמחליטים על סוג המימון, כדאי להבין את ההבדלים המהותיים בין הלוואה ייעודית נפרדת לבין ניסיון להגדיל את מסגרת המשכנתא הקיימת בבנק:
| מה משווים? | הגדלת משכנתא קיימת | הלוואה משלימה |
| מהירות קבלת הכסף | תהליך בירוקרטי ארוך שכולל שמאות מחדש | מהירה מאוד, לפעמים תוך ימים בודדים |
| גמישות בתנאים | כפופה למגבלות בנק ישראל ודירוג אשראי קשיח | גבוהה, ניתן להתאים אישית לצרכים דחופים |
| השפעה על הבטוחות | מחייבת שינוי ברישום המשכנתא בטאבו | לפעמים בלי שצריך שעבוד נוסף של הנכס |
| עלות כוללת (ריבית) | נמוכה יותר, אבל מוגבלת בתקרת המימון | לרוב גבוהה יותר מהריבית הממוצעת למשכנתא |
מתי עדיף להימנע ממימון נוסף?
יש מצבים שבהם הלוואה משלימה למשכנתא עלולה להפוך לנטל כבד מדי, למשל, אם יחס ההחזר הכולל שלכם (המשכנתא פלוס ההלוואה החדשה) חוצה את רף ה-40% מההכנסה נטו, אתם נכנסים לאזור בעייתי.
עוד כדאי לדעת שנתוני בנק ישראל מתוך דוח היציבות הפיננסית לשנת 2023 מדגישים שהעלייה החדה בריבית גררה עלייה משמעותית בהחזרים החודשיים, דבר שהוביל לגידול בבקשות לדחיית תשלומים בקרב לווים בעלי מינוף גבוה.
מהנתונים הללו ניתן ללמוד שכשמשלבים משכנתא עם הלוואות נוספות, הסיכון לאי עמידה בתשלומים עולה משמעותית, לכן מומלץ לוותר על העסקה או לחכות לצבירת הון עצמי גבוה יותר.
בסוף, משכנתא משלימה היא כלי חזק שמאפשר לרכוש נכס גם כשחסר מעט הון, אבל היא דורשת משמעת פיננסית גבוהה. אנחנו בחברת בינגו ממליצים לכל רוכש לא להסתנוור מהזמינות של הכסף, זה בדיוק הזמן לבצע ניהול סיכונים מושכל ולבחון את כל האפשרויות לעומק.
מרגישים שהמספרים לא מתחברים לכם? פנו אלינו לייעוץ מקצועי שיעזור לכם לבנות מפת דרכים פיננסית בטוחה.
